보증금을 돌려받는 시간순으로 보는 행동요령
보증금을 돌려받는 시간순으로 보는 행동요령
우리는 임대 계약을 할 때 임대인에게 약간의 목돈을 보증금 형태로 예치합니다.
이는 임차인이 월세를 납부하지 않거나 집을 훼손했을 때 임대인이 피해를 보는 것을 막는 중요한 역할을 합니다.
그러나 때로는 계약기간이 끝나도 보증금을 리턴해주지 않아 임차인이 자금적인 피해를 보는 상황이 발생하는데, 오늘은 보증금을 돌려받기 위해서는 어떤 점을 유의해야 하고 인지해야 하는지 명료하게 정리하겠습니다.
유의, 확인 사항
전세계약을 맺을 때는 해당 건물의 적법한 소유자가 거래에 나섰는지 확인하고 건물에 담보(근저당권)가 설정돼 있는지도 살펴봐야 합니다.
맺을 때 이 과정을 소홀히 하면 주택이 경매 진행 시 보증금액을 돌려받지 못할 확률이 높습니다.
또 전셋값이 실거래가 대비 지나치게 높은 금액으로 결정된 것은 아닌지 살펴볼 필요성이 있습니다.
원활하게 전세보증금을 돌려받기 위해서는 전세보증금이 실거래가의 50%를 넘지 않는 것이 좋습니다.
임차인의 대항력은 확정일자를 받은 날부터 발생합니다.
그래서 계약을 마치면 최대한 빨리 확정일자를 받아야 합니다.
간혹 임차인이 확정일자를 받기 직전에 임대인이 담보대출을 받는 사례도 발생하기 때문에 계약서에 계약 후 N일간은 담보대출을 받을 수 없다는 특약 조항을 추가해도 됩니다.
간혹 금융분쟁에 휘말린 것이 아님에도 보증금을 돌려받기 어려운 상황에 직면하는 사람도 있습니다.
임대인이 원상복구에 관해 엄격한 기준을 제시하면 서로 감정싸움을 하느라 시간을 낭비할 수 있습니다.
그래서 입주 직전에 집안 곳곳의 사진이나 동영상을 찍어 두는 것이 좋아요. 특히 수도전기시설을 꼼꼼히 확인하고 비정상적으로 작동하는 시설이 없는지 살펴봐야 합니다.
기간여부결정만료일이 다가오면 전세를 갱신할지 계약을 종료할지 결정해야 합니다.
갱신 의사가 없는 경우 기간이 만료되기 전의 2~6개월 전에 계약이 종료될 예정임을 통지해야 합니다.
임차인이 기간을 채우지 못하고 이사하게 될 경우 3개월 전에는 부동산 반환 의사를 밝혀야 합니다.
내용증명을 보내는 것이 가장 좋지만 문자나 카카오톡, 문자 등으로 근거를 남겨도 됩니다.
전화로 대화를 할 예정이라면 녹음 기능을 사용해 주시기 바랍니다.
기간을 모두 채울 경우 계약 종료일에 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
그러나 기간이 남아 있을 때 중도해지를 요청하는 입장이라면 집 소유주가 신규 세입자를 구할 때까지 전세금액을 반환하기 어렵다고 주장할 수 있어 주의해야 합니다.
임차권 등기 명령등기부에 압류, 가압류의 기록이 수 있었다면 임대인의 자금에 여러가지 문제가 발생한 것으로 예상합니다.
집주인이 전세금을 반환하지 않을 경우는 신속히 임차권 등기 명령을 신청해야만 합니다.
임차권 등기 명령을 신청하면 새집으로 이사를 가서 전입 신고를 해도 보증금을 반환되지 않은 기존의 집의 전입 신고 내용과 확정 일자 효력이 소멸하지 않습니다.
즉, 이사를 해도 1순위 우선 변제권이 유지된다는 의미입니다.
집을 비우게 되면 내부의 사진을 찍고 원상 회복의 문제로 분쟁이 생기지 않도록 주의해야만 합니다.
집을 비운 것에 전세금 반환이 늦어지면 12%의 지연 이자를 더 청구할 수도 있습니다.
정상적인 방법으로 보증금을 돌려받기 힘들면 소송에 돌입해야 합니다.
사실 관계가 명확하니 빨리 승소한 후 해당 물건을 경매로 판매하고 보증금을 회수할 수 있습니다.
임대인이 비협조적으로 나오거나 사정이 여의치 않아 보증금을 반환할 수 없는 상황이라면, 소송과 경매를 이용할 수밖에 없습니다.